Der rechtliche Schritt zur neuen Immobilie – Der Grundstückskaufvertrag

Die MWG-Wohnungsgenossenschaft eG errichtet seit mehreren Jahren erfolgreich Neubauprojekte  in Magdeburg. Insgesamt entstanden bisher fast 300 Wohnungen. Der Leerstand liegt in Neubauobjekten bei 0 %. Dabei wurden diese in verschiedenen Stadtgebieten realisiert. Wir möchten hier nur eine Auswahl nennen:

– Werner-Seelenbinder-Straße (Reform, 60 Wohnungen),

–  Johannes-R-Becher-Straße (Kannenstieg, 18 Wohnungen),

–  Lingner Straße / Mittelstraße (Werder, 29 Wohnungen),

–  Wohnpark Moldenstraße und Weinbergstraße/Küferstraße  (Alte Neustadt, 46 Wohnungen).

In mehreren Beiträgen wollen wir in den nächsten Monaten den Weg vom Grundstückserwerb, der Planung neuer Projekte, die Öffentlichkeitsarbeit, die Auswahl der Mieter und die Betreuung  beim Einzug darstellen.

Wir wollen zeigen welche Schritte bis zur Fertigstellung eines Neubauobjektes erforderlich sind. Heute beginnen wir mit dem ersten Teil unserer Beitragsreihe.

Als erstes erfolgt die Auswahl des Grundstückes. Dabei  spielen  zahlreiche Kriterien eine wichtige Rolle. Diese sind  z.B. Lage,  Infrastruktur, Größe, Bebauungsplan, Flächennutzungsplan, Liegenschaftskataster, Preis, usw. . Die Fachbereiche (Controlling, Finanzmanagement, Grundstücksverkehr, Technik und Wohnungswirtschaft) geben ihr Votum dem Vorstand. Er entscheidet über die weitere Verfahrensweise.

Im Anschluss erläutern wir den rechtlichen Schritt zur neuen Immobilie – dem Grundstückskaufvertrag.

Um ein Grundstück zu erwerben, ist es notwendig einen Grundstückskaufvertrag Paragraph SnowWhiteabzuschließen, der nach § 311 b BGB der notariellen Beurkundung bedarf. Durch den Grundstückskaufvertrag wird die Verpflichtung zur Übertragung des Grundstücks begründet. Die Übertragung erfolgt dann durch die sog. Auflassung.

In Vorbereitung eines Grundstückskaufvertrages wird ein Blick ins Grundbuch geworfen. Hierauf nimmt der Notar bei der Darstellung des Kaufgegenstands im Kaufvertrag Bezug.

Im Bestandsverzeichnis ist definiert, welches Grundstück Bestandteil des vorliegenden Grundbuchblattes ist. Die Bezeichnung des Grundstücks erfolgt durch Katasterbezeichnung, d.h. Angabe des Flurstücks, der Flur und der Gemarkung. Mehrere Flurstücke können dabei ein Grundstück ergeben.

Im Grundbuch ist in Abteilung 1 der Eigentümer des Grundstücks angegeben. Grundsätzlich ist auch nur dieser befugt, das Grundstück zu veräußern.

Wichtig ist auch, sich die Abteilungen 2 und 3 des Grundbuches anzuschauen. In Abteilung 2 sind die das Grundstück belastenden Rechte – sog. Lasten und Beschränkungen – eingetragen. Dies können z.B. Wege- oder Leitungsrechte sein, aber auch ein Wohnrecht, Vorkaufsrecht, eine Vormerkung (insbesondere die Auflassungsvormerkung – dazu später -) oder ein Erbbaurecht zugunsten einer anderen Person können hier stehen.

In Abteilung 3 sind die sog. Grundpfandrechte eingetragen. Dies sind namentlich die Grundschulden, Hypotheken oder Rentenschulden, die auf dem Grundstück lasten.

Über das Grundbuch hinaus kann das Grundstück auch noch anderweitig belastet sein. Hier sollen nur zwei Beispiele näher bezeichnet werden. Zum einen kann das Grundstück mit einer Baulast belastet sein. Dies stellt eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde  dar. Aus dem Grundbuch ist diese Belastung nicht ersichtlich. Um zu prüfen, ob das Wunschgrundstück eine Baulast besitzt, muss ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis abgefordert werden. Dies erfolgt beim zuständigen Bauordnungsamt der Stadt und ist gebührenpflichtig. Auch ein Blick ins Altlastenkataster ist zweckmäßig. Das Altlastenkataster wird von der zuständigen unteren Bodenschutzbehörde geführt. Der umgangssprachliche Begriff Altlast bezeichnet einen abgrenzbaren Teil der Erdoberfläche, der infolge früherer menschlicher Tätigkeiten gesundheits- oder umweltschädliche Veränderungen des Bodens oder des Grundwassers aufweist (Quelle: wikipedia.org). In Deutschland besteht eine gesetzliche Definition in § 2 Absatz 5 des Bundesbodenschutzgesetzes. Auch eine Auskunft aus dem Altlastenkataster ist gebührenpflichtig. Die Prüfung, ob das begehrte Grundstück dort eingetragen ist, kann aber vor einem bösen Erwachen schützen und ist grundsätzlich empfehlenswert.

Der Kaufpreis des Grundstücks ist zwischen den Parteien frei verhandelbar. Maßgebend ist sicherlich der Verkehrswert, der z.B. durch ein Sachverständigengutachten gemäß Immobilienwertermittlungs-verordnung  ermittelt werden kann. Bei nicht bebauten Grundstücken kann der Bodenrichtwert eine Orientierung liefern. Dieser ist auf der Internetseite des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation (kurz: LVermGeo genannt) einsehbar.

Der vereinbarte Kaufpreis kann entweder direkt an den Verkäufer gezahlt werden oder auf ein sog. Notaranderkonto. Dies stellt ein Treuhandkonto dar und dient der Sicherheit des Erwerbers.

Wenn die Zahlung direkt an den Verkäufer vorgenommen wird, sollte vereinbart werden, dass der Notar dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises schriftlich mitteilt. Diese Mitteilung setzt dann voraus, dass die zur Sicherung des Käufers erforderlichen Maßnahmen erfolgt sind.

Das ist vor allem die Eintragung einer Auflassungsvormerkung in Abteilung 2 des Grundbuches. Diese Eintragung sollte ebenfalls Regelungsinhalt in einem Grundstückskaufvertrag sein. Sie ist vor dem Hintergrund zu beachten, dass der Grundstückskaufvertrag für sich noch nicht die Änderung der Eigentumslage an dem Grundstück zur Folge hat, sondern lediglich eine schuldrechtliche Verpflichtung darstellt. Erst wenn der Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, gilt er als Eigentümer im rechtlichen Sinne. Dazu ist eine sog. Auflassung erforderlich.

Grundsätzlich übernimmt der Käufer mit dem Kauf alle Belastungen des Grundstücks.

Sollen Belastungen des Grundstücks, die sich aus dem Grundbuch ergeben durch den Erwerber nicht übernommen werden, so muss der Verkäufer vor Abschluss des Kaufvertrages für die Löschung der Belastungen sorgen oder es muss eine solche Verpflichtung des Verkäufers im Kaufvertrag aufgenommen werden. Alle nach Eintragung der Auflassungsvormerkung eingetragenen Belastungen übernimmt der Erwerber nicht.

In der Regel wird auch vereinbart, dass der Erwerber die Kosten des Vertrages und seiner Vollziehung trägt. Dies sind v.a. die Notar- und Gerichtskosten.

Auch der wirtschaftliche Übergang des Grundstücks ist zu vereinbaren. D.h. der Zeitpunkt in dem das Grundstück in den Besitz des Erwerbers übergeht und mit ihm alle Rechte und Pflichten im Hinblick auf den Kaufgegenstand. Ab diesem Zeitpunkt ist der Käufer z.B. berechtigt Mieten oder sonstige Einnahmen des Grundstücks zu vereinnahmen. Er ist damit aber auch verpflichtet, die öffentlichen und sonstigen Lasten des Grundstücks zu tragen (namentlich z.B. die Grundsteuer oder andere öffentliche Abgaben). Diese Regelung gilt nur im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer.

Darüber hinaus gibt es noch eine Vielzahl von vereinbarungsfähigen und auch –bedürftigen Regelungen in einem Grundstückskaufvertrag. Eine abschließende Aufzählung kann an dieser Stelle aber nicht vorgenommen werden und ist auch nicht Ziel dieses Beitrags.

Dieser Beitrag stellt keine rechtliche Beratung zu diesem Thema dar und ersetzt eine solche auch nicht. Darauf wird hier explizit hingewiesen!