Umsetzung der Verkehrssicherungspflichten in der MWG Wohnungsgenossenschaft eG

Nach § 823 BGB ist der Eigentümer eines Wohngebäudes zuständig für Verkehrssicherung seines Gebäudes. Zunehmend wird die Verkehrssicherungspflicht von deutschen Gerichten restriktiv ausgelegt, so dass eine umfangreiche Überwachung hinsichtlich der Verkehrssicherheit des Wohnungsbestandes notwendig ist.

Die Anforderungen der Überwachung zur Verkehrssicherheit im Wohnungsbestand sind in Gesetzen, Verordnungen, Satzungen, Normen und den „allgemein anerkannten Regeln der Technik“ festgelegt. Die Gerichte ziehen im Schadensfall nicht nur die speziell für den Wohnungsbau geltenden Normen zur Beurteilung heran, sondern beziehen auch andere Regelungen aus dem Gewerbebereich z.B. Arbeitsstättenrichtlinien, Unfallverhütungsvorschriften und berufsgenossenschaftliche Regeln mit ein. Unterschiedliche Überwachungspflichten von beispielsweise der Außenanlage bis hin zur Gasfeuerstätte sind zu beachten.

Bei einem Wohngebäude können dies über 100 Prüfbereiche sein, die regelmäßig im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht zu überwachen sind.

Zur Reduzierung des sich daraus begründenden Verwaltungsaufwandes sind am Markt unterstützende EDV-Lösungen zur Aufnahme, Protokollierung und Dokumentation erhältlich.

Die MWG Wohnungsgenossenschaft entschied sich zur Anwendung des von der QVS GmbH- Qualitätsgemeinschaft Verkehrssicherung angebotenen Produkts.

In Vorbereitung des Einsatzes wurde der Prüfkatalog an den Wohnbestand der MWG angepasst und elektronische Checklisten erarbeitet.

Die Dokumentation erfolgt mittels Übermittlung der ausgefüllten Checkliste online per Internet. Hierzu werden mobile Datengeräte verwendet.

Gefährdungsbereiche

Übersicht der wesentlichen Gefahrenpotentiale, die zu überwachen sind  (Mehrfamilienhäuser).

 

KGR 300 „Bauwerk – Baukonstruktionen“ KGR 400 „Bauwerk – Technische Anlagen“
330 Außenwände 410 Abwasser-,   Wasser-, Gasanlagen
Fassadenbekleidung   ; Balkon-, Treppengeländer Hausanschlussleitungen   Schmutzwasser, ggf.
(öffentlich) Hebeanlage
Trinkwasseranlagen;   ggf. Druckerhöhungsanlage
(Bspl.:   Legionellen – orientierende Untersuchung
der   Trinkwasseranlage; Spülung der
Wasserleitung   bei Leerstand)
Feuerlöscher
340 Innenwände 420 Wärmeversorgungsanlagen
Balkon-,   Treppengeländer (öffentlich) Innenliegender   Gasleitungen (Bspl.: Sichtprüfung),
Gasfeuerstätten,   Gasetagenheizungen /
Gas-   Durchlauferhitzer
350 Decken 430 Lufttechnische   Anlagen
Fluchtwege   (Freihalten) Filter   Innenlüftung WC / Bad
360 Dächer 440 Starkstromanlagen
Zugangstüren   zum Dach, Dachluken; Dachrinne; Elektrische   Anlage Wohnungen / Haus;FI-Schutzschalter
Dachdeckung   / Schneesicherung
390 Sonstige   Maßnahmen 460 Förderanlagen
Schornstein   / Abgasrohr; Schachtabdeckungen Ggf.   Personenaufzug, Rufanlagen in Personenaufzügen
und   Lichtschächte und   Aufzugswärter
Ggf.   Kraftbetätigte Tore
KGR 500 „Außenanlage“
510 Geländeflächen 540 Technische   Anlagen in Außenanlagen
Bäume   (un-)belaubt mit Außenanlagen Außenbeleuchtung
520 Befestigte   Flächen 550 Einbauten   in Außenanlagen
Zuwegung   und Fußwegreinigung von Wegen, Kinderspielplätze/   -geräte, Teppichklopfstangen
Treppen,   Rampen; Freihalten von Fluchtwegen;
Räumungs-   und Streupflicht
530 Baukonstruktionen   in Außenanlagen
Geländer   (öffentlich)

Prüfung

Die Prüfung erfolgt im Rahmen einer Sicherheitsbegehung/Rundgang des Außenbereiches des Gebäudes/Grundstücks. Dabei wird auf die konstruktiven Elemente des Gebäudes geachtet, besonders auf sich möglicherweise lösende Teile in Bezug auf den § 836 BGB, wie zum Beispiel Dachziegel.

Kontrollbereiche

Kontrollpunkte sind der Dachbereich, Fassade, Balkonkonstruktionen, Zugänge/Eingänge, Wege, Plätze, Einfriedungen, Schachtabdeckungen, Beleuchtungsanlagen, sicherheitsrelevante Beschilderungen und Freiflächen (Spielplätze, Sitzplätze und Trockenplätze).

Im Innenbereich liegen die Kontrollschwerpunkte im Brandschutz (Keller/Dachboden), Fußbodenbeläge, Treppen, Handläufe, E-Anlage, Aufzüge sowie Dachkonstruktion (besonders aus Holz).

Ergebnisse

Die vorgenommen Prüfungen ergeben aktuell nur geringfügige Mängel, die in der Regel sofort beseitigt werden konnten. Dabei handelte es sich um Stolpergefahren auf Wegen und Treppenstufen, Lagerung von Sperrmüll.

Der vorgefundene gute Instandhaltungszustand der MWG-Gebäude wirkt sich positiv auf die  Verkehrssicherheit der Bestände aus.