Nach § 823 BGB ist der Eigentümer eines Wohngebäudes zuständig für Verkehrssicherung seines Gebäudes. Zunehmend wird die Verkehrssicherungspflicht von deutschen Gerichten restriktiv ausgelegt, so dass eine umfangreiche Überwachung hinsichtlich der Verkehrssicherheit des Wohnungsbestandes notwendig ist.
Die Anforderungen der Überwachung zur Verkehrssicherheit im Wohnungsbestand sind in Gesetzen, Verordnungen, Satzungen, Normen und den „allgemein anerkannten Regeln der Technik“ festgelegt. Die Gerichte ziehen im Schadensfall nicht nur die speziell für den Wohnungsbau geltenden Normen zur Beurteilung heran, sondern beziehen auch andere Regelungen aus dem Gewerbebereich z.B. Arbeitsstättenrichtlinien, Unfallverhütungsvorschriften und berufsgenossenschaftliche Regeln mit ein. Unterschiedliche Überwachungspflichten von beispielsweise der Außenanlage bis hin zur Gasfeuerstätte sind zu beachten.
Bei einem Wohngebäude können dies über 100 Prüfbereiche sein, die regelmäßig im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht zu überwachen sind.
Zur Reduzierung des sich daraus begründenden Verwaltungsaufwandes sind am Markt unterstützende EDV-Lösungen zur Aufnahme, Protokollierung und Dokumentation erhältlich.
Die MWG Wohnungsgenossenschaft entschied sich zur Anwendung des von der QVS GmbH- Qualitätsgemeinschaft Verkehrssicherung angebotenen Produkts.
In Vorbereitung des Einsatzes wurde der Prüfkatalog an den Wohnbestand der MWG angepasst und elektronische Checklisten erarbeitet.
Die Dokumentation erfolgt mittels Übermittlung der ausgefüllten Checkliste online per Internet. Hierzu werden mobile Datengeräte verwendet.
Gefährdungsbereiche
Übersicht der wesentlichen Gefahrenpotentiale, die zu überwachen sind (Mehrfamilienhäuser).
KGR | 300 „Bauwerk – Baukonstruktionen“ | KGR | 400 „Bauwerk – Technische Anlagen“ |
330 | Außenwände | 410 | Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen |
Fassadenbekleidung ; Balkon-, Treppengeländer | Hausanschlussleitungen Schmutzwasser, ggf. | ||
(öffentlich) | Hebeanlage | ||
Trinkwasseranlagen; ggf. Druckerhöhungsanlage | |||
(Bspl.: Legionellen – orientierende Untersuchung | |||
der Trinkwasseranlage; Spülung der | |||
Wasserleitung bei Leerstand) | |||
Feuerlöscher | |||
340 | Innenwände | 420 | Wärmeversorgungsanlagen |
Balkon-, Treppengeländer (öffentlich) | Innenliegender Gasleitungen (Bspl.: Sichtprüfung), | ||
Gasfeuerstätten, Gasetagenheizungen / | |||
Gas- Durchlauferhitzer | |||
350 | Decken | 430 | Lufttechnische Anlagen |
Fluchtwege (Freihalten) | Filter Innenlüftung WC / Bad | ||
360 | Dächer | 440 | Starkstromanlagen |
Zugangstüren zum Dach, Dachluken; Dachrinne; | Elektrische Anlage Wohnungen / Haus;FI-Schutzschalter | ||
Dachdeckung / Schneesicherung | |||
390 | Sonstige Maßnahmen | 460 | Förderanlagen |
Schornstein / Abgasrohr; Schachtabdeckungen | Ggf. Personenaufzug, Rufanlagen in Personenaufzügen | ||
und Lichtschächte | und Aufzugswärter | ||
Ggf. Kraftbetätigte Tore | |||
KGR | 500 „Außenanlage“ | ||
510 | Geländeflächen | 540 | Technische Anlagen in Außenanlagen |
Bäume (un-)belaubt mit Außenanlagen | Außenbeleuchtung | ||
520 | Befestigte Flächen | 550 | Einbauten in Außenanlagen |
Zuwegung und Fußwegreinigung von Wegen, | Kinderspielplätze/ -geräte, Teppichklopfstangen | ||
Treppen, Rampen; Freihalten von Fluchtwegen; | |||
Räumungs- und Streupflicht | |||
530 | Baukonstruktionen in Außenanlagen | ||
Geländer (öffentlich) |
Prüfung
Die Prüfung erfolgt im Rahmen einer Sicherheitsbegehung/Rundgang des Außenbereiches des Gebäudes/Grundstücks. Dabei wird auf die konstruktiven Elemente des Gebäudes geachtet, besonders auf sich möglicherweise lösende Teile in Bezug auf den § 836 BGB, wie zum Beispiel Dachziegel.
Kontrollbereiche
Kontrollpunkte sind der Dachbereich, Fassade, Balkonkonstruktionen, Zugänge/Eingänge, Wege, Plätze, Einfriedungen, Schachtabdeckungen, Beleuchtungsanlagen, sicherheitsrelevante Beschilderungen und Freiflächen (Spielplätze, Sitzplätze und Trockenplätze).
Im Innenbereich liegen die Kontrollschwerpunkte im Brandschutz (Keller/Dachboden), Fußbodenbeläge, Treppen, Handläufe, E-Anlage, Aufzüge sowie Dachkonstruktion (besonders aus Holz).
Ergebnisse
Die vorgenommen Prüfungen ergeben aktuell nur geringfügige Mängel, die in der Regel sofort beseitigt werden konnten. Dabei handelte es sich um Stolpergefahren auf Wegen und Treppenstufen, Lagerung von Sperrmüll.
Der vorgefundene gute Instandhaltungszustand der MWG-Gebäude wirkt sich positiv auf die Verkehrssicherheit der Bestände aus.