Alle Jahre wieder erhalten die Mieter in den MWG-Objekten, die am jeweiligen Abrechnungszeitraumzu beteiligen sind, ihre Betriebskostenabrechnung. Dabei können einige Fragen auftreten.
Wir haben die häufigsten Fragen hier einmal mit Frau Stegemann, Leiterin der Abteilung Betriebskosten, erörtert.
Was sind denn eigentlich genau Betriebskosten?
Frau Stegemann: „Betriebskosten sind die Kosten, welche durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch eines Gebäudes, der Nebengebäude, Einrichtungen und des Grundstücks entstehen. Welche Kosten zu den Betriebskosten gehören, ist in der Betriebskosten-Verordnung (kurz: BetrKV) genau geregelt.
Es gibt ingesamt 17 Betriebskostenarten, über die jährlich abzurechnen ist. Man klassifiziert diese in sogenannte kalte und warme Betriebskosten. Wie sich vermuten lässt, gehören die Kosten für Heizung und Wassererwärmung zu den warmen Betriebskosten und die anderen 16 Kostenarten zu den kalten Betriebskosten.
Für unsere Mieter interessant und wichtig sind insbesondere die Kosten der Wasserversorgung, der Entwässerung, des Betriebs der Heizungsanlage einschließlich Kosten der Warmwasserversorgungsanlage, der Aufzugsanlagen, der Müllbeseitigung, der Gebäudereinigung, der Beleuchtung und für den Hauswart. Daneben gewinnen die „sonstige Betriebskosten“ immer mehr an Bedeutung, da aufgrund neu in Kraft getretener Verordnungen Kosten anfallen, die es vorher noch nicht gab. So werden zukünftig neben den immer wiederkehrenden Wartungskosten für zum Beispiel Elektroanlagen auch Kosten für Trinkwasseruntersuchungen, Stromkosten für Automatiktüren oder Freilaufobertürschließern darunter abzurechnen sein.
Häufigere Nachfragen erreichen uns zur Abrechnung der Heiz- und Wassererwärmungskosten.
Bei den Verbrauchswerten der Heizkostenverteilung stellen manche Mieter fest, dass der abgelesene Wert vom Heizkörper, der im Ablesebeleg festgehalten ist, nicht mit dem Wert der Abrechnung übereinstimmt. Bei Heizkostenverteilern, die nicht vom Wärmemessdienst Techem montiert wurden, ist dies richtig, denn der Ablesewert wird erst mit einem Bewertungsfaktor multipliziert. Der Wert dieses Faktors richtet sich nach der Heizleistung (Länge, Breite, Höhe u.a.) des Heizkörpers. Erst mit ihm erhält man den Verbrauchswert für die Abrechnung.“
Wann werden die Betriebskosten abgerechnet?
Frau Stegemann: „Die Abrechnungsperiode erstreckt sich in der Regel auf ein Kalenderjahr, also vom 01. Januar bis zum 31. Dezember eines Jahres. Zieht ein Mieter innerhalb dieses Zeitraums ein oder aus, wird er natürlich nur anteilig beteiligt. Die Mieter erkennen dies in ihrer Abrechnung.
Auch bei Erstbezug in Neubauten kann es vorkommen, dass der erste Abrechnungszeitraum keine 12 Monate umfasst, da die Vermietung aufgrund des Termins der Fertigstellung zu einem späterem Zeitpunkt begonnen hat.
Grundsätzlich muss dem Mieter nach einer Frist von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes die Abrechnung für den zurückliegenden Zeitraum vorliegen. Für die MWG heißt dies, dass die Abrechnung bis zum 31.12. des Folgejahres dem Mieter zugesandt sein muss.
MWG- Mieter, die am jeweiligen Abrechnungszeitraum zu beteiligen sind, erhalten die Schreiben in der Regel im September. Für die Abrechnung 2011 wurden 10.577 Abrechnungen erstellt.
Bevor die Abrechnung den Mietern übergeben werden kann, müssen erst alle Abrechnungen der einzelnen Versorger und Ablesedaten der Wärmemessdienste vorliegen. Alle in die Betriebskostenabrechnung einfließenden Daten werden sehr umfangreich und sorgfältig von uns geprüft und Plausibilitätsprüfungen unterzogen. Unplausible Verbrauchs- und Kostensprünge werden sowohl für Wohnanlagen als auch für einzelne Mieter analysiert und erst abgerechnet, wenn alle Überprüfungsmaßnahmen abgeschlossen sind.“
Überwiegt die Anzahl der Mieter mit einem Guthaben oder gibt es mehr Nachzahlungen?
Frau Stegemann: „Es gibt mehr Mieter, die ein Guthaben erhalten. Ein Grund hierfür ist die angemessene Höhe der Vorauszahlungen, die wir festlegen. Dabei werden bereits avisierte Kostensteigerungen zum Beispiel der Wärmelieferanten berücksichtigt. Viele Mieter machen auch von ihrem Recht nach § 560 BGB (Abs. 4) Gebrauch und erhöhen auf eigenem Wunsch ihre Vorauszahlung zu den Betriebskosten, um eine eventuelle Nachzahlung zu vermeiden.“
Was muss ein Mieter tun, wenn er der Meinung ist, seine Abrechnung ist nicht korrekt?
Frau Stegemann: „Wir empfehlen das Gespräch mit uns Mitarbeiterinnen des Teams Betriebskosten. Außerdem bieten wir auch jedes Jahr einen Beratungstermin mit allen Wärmemessdiensten in unserem Haus an, um die Fragen der Mieter zur Verbrauchsabrechnung für Wasser und Heizung zu klären. Soweit uns bekannt, sind wir die einzige Vermieterin in Magdeburg, die ihren Mietern diesen Service bietet.
Jeder Mieter kann von seinem Recht auf Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen Gebrauch machen.
Sollte ein Mieter der Meinung sein, dass seine Abrechnung nicht korrekt ist, kann er selbstverständlich einen begründeten Einspruch abgeben. Vorsorglich eingelegte Einsprüche ohne Begründung können leider nicht bearbeitet werden.
Was die Einspruchsquote betrifft, kann festgestellt werden, dass diese mit Hinblick auf die Gesamtanzahl der erstellten Abrechnungen bisher sehr gering ist. Für 2011 liegen derzeit noch keine aktuellen Werte vor, da die Einspruchsbearbeitung noch nicht abgeschlossen ist. Darum sei an dieser Stelle auf Werte für die Abrechnung 2010 verwiesen. Für diese Abrechnung wurden 10.556 Abrechnungen erstellt. Hier wurden 73 Einsprüche eingelegt, davon waren fünf berechtigt: vier waren auf Fehler der Wärmemessdienste zurückzuführen und einem Einspruch wurde stattgegeben zur Hausreinigung während einer Baumaßnahme. Anhand der bis jetzt vorliegenden Ergebnisse gehen wir davon aus, dass diese geringe Quote beibehalten werden kann.“
Was können die Mieter neben den üblichen Einsparmöglichkeiten noch tun, um die Betriebskosten möglichst gering zu halten?
Frau Stegemann: „Neben dem sparsamen Umgang mit Wasser und Heizenergie kann durch eine konsequente Mülltrennung einiges an Geld gespart werden. Denn auch die Kosten der Müllentsorgung machen bei den Betriebskosten hinsichtlich Ihrer Höhe einen nicht unerheblicher Anteil aus. Hier haben in den letzten Jahren zum Teil sehr deutliche Preissteigerungen stattgefunden.
Großwohnlagen der MWG mit besonders hohen Müllkosten werden nach und nach mit Müllschleusen ausgestattet. Jeder Mieter wird dann nicht mehr nach m²-Wohnfläche an den Kosten für Restmüll beteiligt, sondern entsprechend seines Verbrauchs bzw. einer Mindestschüttmenge. Die anderen Kosten der Müllentsorgung (Kosten für Bioabfall sowie Grundkosten für Müllschleusen) werden weiterhin nach m²-Wohnfläche abgerechnet. Nach der Einführung der Müllschleusen konnten wir Einsparungen von durchschnittlich bis zu 30 Prozent der bisherigen Kosten feststellen.“
Wir danken Frau Stegemann für das interessante Gespräch.
Viele weitergehende Informationen sind auch in der MWG-Betriebskostenfibel zu finden: „Einmaleins der Betriebskosten“.
Du muss angemeldet sein, um einen Kommentar zu veröffentlichen.